Proprietários com mais de três imóveis ou renda anual acima de R$ 240 mil serão os mais afetados
A partir de 2026, entra em vigor o novo imposto sobre aluguel, regulamentado pela Lei Complementar nº 214/2025, que integra a Reforma Tributária. Até então, os rendimentos de locação de imóveis pagos a pessoas físicas estavam sujeitos apenas ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva.
Com a mudança, determinados contribuintes passarão também a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados dentro do modelo de IVA dual aprovado pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
Quem será afetado?
O impacto será maior para proprietários com mais de três imóveis alugados e que tenham renda anual superior a R$ 240 mil. Essa faixa inclui investidores de médio porte e famílias que utilizam a renda de aluguéis como complemento ou principal fonte de sustento.
Além disso, a lei prevê ainda que, mesmo que o limite seja ultrapassado em até 20%, a obrigatoriedade de recolhimento permanece. Assim, pequenos proprietários também podem ser atingidos.
Como será a cobrança?
- O IBS será de competência estadual e municipal, substituindo ICMS e ISS.
- A CBS ficará a cargo da União, substituindo PIS e Cofins.
Pela primeira vez, pessoas físicas terão de lidar com essas obrigações em locações, o que traz maior burocracia, exigindo emissão de documentos fiscais, manutenção de registros digitais e cumprimento de novas exigências acessórias.
No caso das locações por temporada, como contratos via Airbnb e Booking, a tributação será mais rigorosa, já que a lei equipara a prática a serviços de hospedagem. Nesses casos, a redução na base de cálculo é menor, o que aumenta o peso da carga tributária.
Período de transição
A cobrança será gradual:
- 2026–2027: alíquotas simbólicas, em caráter adaptativo.
- 2028–2032: aumento progressivo de IBS e CBS, com redução dos tributos atuais.
- A partir de 2033: sistema em vigor de forma plena, com extinção do ISS, PIS e Cofins.
Redutores e possíveis impactos
A legislação prevê:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais.
- Redutor social de R$ 600 por imóvel.
- Redução de 50% na base de cálculo para vendas de imóveis.
- Regras específicas para quem adquirir imóveis até 2026, podendo optar pelo menor valor entre o custo corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.
No entanto, mesmo com os redutores, especialistas apontam que haverá aumento líquido de tributos em comparação ao modelo atual. Como consequência, pode haver repasse do custo ao valor dos aluguéis e redução da atratividade do setor imobiliário.
Como os proprietários podem se preparar
Para reduzir impactos, especialistas recomendam:
- Avaliar desde já o número de imóveis sob locação e a renda anual obtida;
- Adotar estratégias de planejamento tributário, como holdings familiares;
- Considerar a formalização da atividade como empresa;
- Aproveitar a compra de imóveis até 2026, antes da aplicação plena das novas regras.
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